Elton Dusha
Din momentul în care zona din jurul orașului Zvërnec a fost instalat un gard și și au început protestele localnicilor împotriva proiectelor turistice din Nartë, Sazan și Zvërnec pe 23 mai, starea de spirit din Albania s-a schimbat brusc. Protestele s-au extins și au cuprins capitala, Tirana, cu mulțimi care devin tot mai mari în fiecare zi. Presa internațională începe să țină pasul evenimentelor urmă, deși cadrul narativ este încă mult prea concentrat pe Jared Kushner și Ivanka Trump, pentru că această poveste creează impactul mediatic. Însă protestele sînt, de asemenea, și despre cauze mult mai largi: abuzul sistematic al drepturilor de proprietate în Albania, deposedarea cetățenilor, corupția elitei din ambele partide dominante și o criză a accesibilității locuințelor care îi trimite pe tineri în străinătate în valuri. Cazul Zvernec a fost picătura care a umplut paharul, dar contextul protestului s-a construit ani de zile, iar ceea ce vedem acum este culminarea unui resentiment și a unei furii care au clocoteau în societate și care abia acum ies la suprafață. Guvernul albanez s-a priceput foarte bine să vîndă o imagine sclipitoare în afară, totuși, pentru majoritatea cetățenilor Albaniei, imaginea frumoasă proiectată în exterior nu corespunde cu experiența lor de pe loc.
Proteste mici, asemănătoare celor din Zvërnec, au avut loc în toată Albania pe durata ultimilor ani.
În Rrjoll, locuitorii s-au confruntat cu poliția și au cerut suspendarea lucrărilor la un complex turistic care fusese declarat investiție strategică, susținînd că au fost deposedați de proprietățile lor prin intermediul unor documente falsificate. În Tragjas, locuitorii au protestat și s-au ciocnit cu poliția în legătură cu un proiect de alimentare cu apă despre care locuitorii spun că ar devia apa locală spre complexuri de vile și hoteluri de lux de pe coasta Himarei, lăsînd satul lor fără resursa care îl susține. În Theth, localnicilor care li se promiseseră titluri de proprietate, legalizare și sprijin pentru turismul familial, dar statul i-a mințit și a adus buldozere și poliție care au demolat construcțiile pe care le-a numit ilegale. Iar în valea Shushica, locuitori din zeci de sate protestează de mai bine de un an împotriva devierii apelor rîului spre orașul Himara. Protestatarii au depus mai multe cereri în instanță și au instalat un cort simbolic al rezistenței pentru a opri lucrările. Toate acestea sînt cazuri diferite, dar au o structură similară: în ultimele decenii, albanezii au trăit pe pămînturi pe care le puteau folosi, dar adesea nu le puteau vinde sau cumpăra, și au construit pe terenuri pe care le credeau ale lor, dar care, din punct de vedere juridic, nu le aparțineau. Cum s-a putut întîmpla asta?
Păcatul originar își are rădăcinile în Legea 7501, adoptată în 1991, menită să distribuie rapid terenul agricol după prăbușirea comunismului, dar care a rezolvat doar problema distribuirii imediate, nu și pe cea a proprietăților istorice. Noul regim politic a refuzat să recunoască proprietatea anterioară colectivizării, și a creat astfel o nouă ordine funciară peste cea veche: unele familii au primit pămînt în proprietate, altele doar în folosință. În viața de zi cu zi, această diferență dispărea adesea; oamenii cultivau pămîntul, îl îngrădea, îl transmiteau urmașilor și îl tratau ca pe al lor. Dar din punct de vedere juridic, folosința nu însemna și drept de proprietate. Pe de altă parte chiar și proprietatea nu însemna întotdeauna un titlu cadastral clar, înregistrat. Între timp, unii foști proprietari de terenuri și moștenitorii lor au cerut în instanță restituirea, compensarea sau recunoașterea drepturilor lor. Aceasta a creat regimuri de proprietate suprapuse: distribuirea post-1991, revendicările de proprietate pre-comuniste, înregistrarea cadastrală și titlul definitiv.
Mecanismul deposedării se găsește în golurile dintre aceste categorii: folosință, posesie, granițe tradiționale ale terenurilor, AMTP-uri, hărți cadastrale și revendicări de restituire. Un AMTP (Aktit i Marrjes së Tokës në Pronësi — Actul de Preluare a Terenului în Proprietate) avea funcția de a face legătură între distribuirea terenului și proprietatea privată, dar el totuși trebuia înregistrat, cartografiat și reconciliat cu alte reclamații. În orice moment, o reclamație putea fi modificată: limita putea fi redesenată, terenul – reclasificat, AMTP-ul contestat, un alt reclamant introdus sau disputa tărăgănată în instanță ani de zile.
Legea din 2020 privind finalizarea proprietății tranzitorii arată cît de nefinisat a rămas acest sistem. Această lege încearcă să convertească reclamațiile nerezolvate în proprietate, dar permite, de asemenea, refuzarea, suspendarea sau întîrzierea înregistrării din numeroase motive. Cel mai important moment al acestei legi – terenul agricol nu poate fi transferat liber în proprietate dacă face deja obiectul unei investiții strategice.
În practică, dacă investitorul sosește înainte ca utilizatorul să primească titlul de proprietate, statutul de investitor strategic poate deveni motivul pentru care utilizatorul nu ajunge niciodată proprietar.
Din aceste motive opacitatea sistemului nu mai pare un eșec temporar al tranziției. Ea pare să fie chiar logica operațională a sistemului. Oamenii obișnuiți sînt ținuți captivi într-o incertitudine juridică, în timp ce persoanele cu acces la birourile cadastrale și la puterea politică, pot naviga situația cu ușurință. Labirintul este de nestrăbătut pentru cetățeni, dar comod pentru cei care îi cunosc scurtăturile. Cadrul legal menține terenul într-o stare nerezolvată pînă cînd acesta devine valoros, iar apoi le permite celor bine conectați să transforme acel statut nerezolvat în proprietate, autorizații și proiecte. În acest sens, ambiguitatea este mijlocul prin care se realizează deposedarea.
Legea privind investitorul strategic este piesa instituțională care transformă această ambiguitate funciară în dezvoltare imobiliară. La vremea adoptării ei, această lege a fost prezentată ca o modalitate de a atrage investiții interne și externe semnificative, oferind proiectelor importante un traseu administrativ mai rapid, o interfață de interacțiune unică cu statul și sprijin special din partea instituțiilor publice. Turismul este unul dintre sectoarele acoperite și protejate de lege. Odată ce un proiect primește statutul de investiție strategică, el devine un proiect de „interes public”, gestionat prin proceduri prioritare, coordonat de instituții centrale și eligibil pentru sprijin pentru documentație, infrastructură, consolidare funciară și, în cazuri speciale, chiar expropriere. Într-un sistem normal de proprietate, acest instrument ar putea fi pur și simplu un stimulent pentru dezvoltare. În sistemul albanez, unde proprietatea este adesea nerezolvată, instrumentul are aplicații mult mai largi. Statutul de investitor strategic permite statului să-și pună forța în spatele investitorului înainte ca disputele funciare să fie pe deplin rezolvate. Cînd proiectul devine strategic, reclamațiile localnicilor sînt tratate ca fiind secundare și de aici întregul dezechilibru al situație.
Deposedarea are loc în acest mod, fără acte dramatice de confiscare. Statul nu trebuie să afirme că oamenii nu au nicio legătură cu pămîntul – el trebuie doar să spună că relația lor, din punct de vedere juridic, nu este completă. Adică oamenii au folosit terenul, dar nu l-au deținut. L-au deținut, dar nu l-au înregistrat. Au avut un AMTP, dar harta cadastrală era imprecisă și inexactă. Și tot așa, la nesfîrșit. De multe ori, în timp ce cetățenilor li se spune să aștepte claritate juridică, terenul a fost deja împrejmuit, autorizat și transformat.
Această istorie sună abstract pînă în momentul cînd analizezi situația din Rrjoll și Zvernec. În Rrjoll, localnicii spun că terenul moștenit și pe care îl considerau al lor, a fost transformat, prin documente și instituții, în teren disponibil pentru un complex turistic de lux. Ei susțin că terenul a fost înstrăinat de un fost funcționar al cadastrului funciar, în timp ce proiectul însuși a primit o autorizație de construire din partea guvernului în decembrie 2024, (e vorba de un teren ce acoperă aproximativ 147 de hectare între zona umedă Viluni și Rana e Hedhun) și urmează să beneficieze de statutul de investitor strategic. Vedem aici clar cum funcționează sistemul de deposedare: nu doar că localnicii contestă proprietatea, dar avem și cazul că persoana pe care aceștia o acuză că ar sta în spatele schemei, provine chiar din instituția care ar fi trebuit să le garanteze drepturile de proprietate.
Situația din Zvërnec reprezintă aceeași poveste la o scară mult mai mare. Sătenii de lîngă laguna Nartë tot nu primiseră titluri de proprietate la aproape treizeci de ani după ce statul le atribuise terenul. În același timp instanțele și procurorii constataseră că părți din teren fuseseră transferate prin intermediul unor documente falsificate și a unor rețele de trafic de influență legate de furtul de terenuri din zona de coastă. Acordurile de dezvoltare din spatele actualului proiect de stațiune implică persoane și companii care revendică proprietatea asupra a peste 2,5 milioane de metri pătrați în Zvërnec și Nartë. Acest lanț de proprietate include un fost avocat și agent imobiliar condamnat pentru documente funciare falsificate, și o companie aparținînd familiei unui fost președinte al Curții de Apel Tirana, care se pronunțase anterior în cauze legate de aceeași rețea.
Dar tot nu am răspuns la întrebarea: de ce anume acum?
În continuare voi prezenta două ipoteze care funcționează în tandem. Ele nu se exclud reciproc, ci se consolidează reciproc și împreună au creat condițiile pentru o furtună politică perfectă. Proiectele din Zvërnec, Nartë și Sazan sînt cunoscute la nivel internațional pentru că implică actori străini cu o prezență mediatică puternică, dar ele sînt doar cireașa de pe un tort otrăvit, preparat de ani de zile.
Pe scurt: Albania este prinsă între o fereastră juridică ce se închide și un model economic defectat. Armonizarea legislației albaneze, demarată odată cu procesele de aderare la UE, începe să închidă fereastra în care titlurile de proprietate neclare, evaluarea de mediu deficitară și statutul de investitor strategic pot fi folosite pentru a împinge proiecte înainte înainte ca cetățenii să știe ce dețin legal. În același timp, economia albaneză a devenit periculos de dependentă de construcții și imobiliare. Dacă acea mașinărie economică se oprește brusc, țara riscă o recesiune, pentru că prea multă creștere economică, creditare și putere politică sînt legate acum de zona construcțiilor. Astfel, guvernul continuă să împingă proiectele de construcție înainte pentru că acesta construit o economie care are din ce în ce mai multă nevoie de ele. Acest lucru crește probabilitatea conflictelor cu populațiile locale, mai ales pentru că crește mult cererea de terenuri pentru construcții.
Dar acesta nu este un model de dezvoltare economică pe termen lung, ci un model extractiv de tip rentier: terenul este transformat în active, activele în putere politică și financiară, iar cetățenii obișnuiți rămîn cu locuințe inaccesibile, drepturi de proprietate nesigure și tot mai puține motive să rămînă acasă.
Cîștigurile sînt concentrate în mîinile unei mici clase de dezvoltatori, funcționari, personalități media și investitori cu conexiuni politice. Pentru albanezul obișnuit, rezultatul este excluderea. Tinerii preferă să voteze cu picioarele și pleacă, în timp ce cei care rămîn se confruntă cu o piață a muncii în contracție, costuri mai mari ale locuințelor și mai puține căi de acces la economia construită în jurul lor. Migrația creează apoi alte probleme: pe măsură ce populația aptă de muncă se micșorează, țara devine și mai dependentă de construcții, turism și imobiliare, în loc să-și diversifice baza productivă. Acesta a fost modelul ultimilor șase ani și acum modelul dă semne de uzură și degradare. Protestele reprezintă momentul în care cei excluși din acest model economic au început să-i confrunte pe cei care beneficiază din urma acestuia
Ipoteza 1: Aderarea la UE și armonizarea
Aici e momentul în care, în izbucnirea protestelor, procesul de aderare a Albaniei la UE joacă un rol considerabil. În teorie, cu cît Albania se apropie mai mult de UE, cu atît drepturile de proprietate ar trebui să devină mai clare și mai solide. Bruxelles-ul a presat Albania să-și facă ordine în casă și să aducă ordine în sistemul său funciar, care a rămas unul haotic de la începuturi. Pentru albanezii de rînd, aceasta ar trebui să fie o veste bună. Ar trebui să însemne că incertitudinea juridică din jurul terenurilor ar trebui să se sfîrșească. Dar pentru cei care au beneficiat de această incertitudine prin acces politic, documente falsificate și limite neclare, procesul de aderare la UE reprezintă o amenințare.
Acesta este primul motiv pentru care lucrurile se întîmplă acum. Cu cît Albania se apropie mai mult de UE, cu atît va fi mai greu să mențină vechea ambiguitate. Un teren care astăzi poate fi mutat între categorii sau absorbit într-un proiect de investiție strategică, mîine va trebui să fie clar înregistrat, cartografiat și apărat conform standardelor statului de drept de tip european. Această stare de lucruri schimbă complet perspectiva: dacă revendicarea ta asupra terenului depinde de opacitate, cea mai bună strategie nu este să aștepți ca legea să devină mai clară. Cea mai bună strategie este să acționezi acum.
De aceea, actuala grabă de a dezvolta coasta marină a Albaniei ar trebui înțeleasă ca o cursă pentru a crea fapte împlinite pe teren. Odată ce construcția începe, echilibrul de putere se schimbă complet. Disputa este acum legată de o dezvoltare deja existentă, susținută de stat, de investitori, de promisiuni de locuri de muncă și turism și adesea de limbajul „interesului public”. Oamenii care aveau de zeci de ani o revendicare asupra terenului sînt apoi informați că revendicarea lor este prea complicată, incompletă sau din punct de vedere juridic imperfectă. Investitorul, în schimb, vine cu un proiect pe care guvernul l-a considerat deja strategic.
Aceeași logică se aplică și mediului. Procesul de aderare al Albaniei la UE necesită și evaluări de mediu corespunzătoare, consultare publică, gestionarea ariilor protejate și alinierea la standardele europene. Aceasta este o problemă pentru modelul actual de dezvoltare, deoarece multe dintre cele mai valoroase proiecte din Albania sînt împinse spre plaje, păduri, munți, parcuri naționale și peisaje protejate — exact locurile în care regulile UE ar face în cele din urmă aprobarea mai dificilă. Zvërnec și Nartë se află în centrul acestei contradicții. Guvernul a slăbit mai întîi protecțiile de mediu din zonă, retrogrădînd Pishë Poro–Nartë dintr-o categorie de protecție mai strictă, reducînd aria protejată și scoțînd mii de hectare din statutul de arie protejată. Apoi guvernul a modificat cadrul național al ariilor protejate într-un mod care a facilitat justificarea proiectelor de turism și infrastructură. Dar procesul de aderare a Albaniei la UE indică acum în direcția opusă: evaluările de impact de mediu și consultarea publică trebuie să devină reale, iar proiectele care dăunează ecosistemelor sensibile vor fi mai greu de apărat. Astfel, și în acest domeniu – al reglementării mediului – stimulentul este să acționezi înainte să se închidă fereastra: aprobă proiectul acum. Îngrădește terenul și adu excavatoarele acum. Odată ce drumul este tăiat, nisipul excavat și linia de coastă transformată, argumentul se schimbă.
Acesta este paradoxul legii consecințelor neintenționate. UE încearcă să repare sistemul care a făcut posibilă deposedarea. Dar pentru că reforma este graduală, ea creează o fereastră ce se închide. Guvernul știe că marja sa de manevră se restrînge. Guvernul știe că titluri de proprietate mai clare, instanțe de judecată mai solide și evaluări de mediu mai robuste vor face acest tip de dezvoltare mai dificilă în viitor. Astfel, stimulentul este să acționezi acum, cît timp instituțiile sînt încă suficient de slabe, cadastrul încă incomplet, iar cetățenii încă suficient de nesiguri în privința a ceea ce dețin cu adevărat. În acest sens, Zvërnec nu se întîmplă în ciuda traseului european al Albaniei. Se întîmplă pentru că toți pot vedea că vechea modalitate de a face lucrurile s-ar putea să nu mai fie disponibilă pentru mult timp.
Aceasta crește motivația guvernului de a aproba rapid mai multe proiecte, ceea ce crește șansele de conflict între localnici și marile proiecte care îi deposedează.
Dovezile acestei grabe se regăsesc în datele privind autorizațiile. În ultimii doi-trei ani, guvernul a aprobat proiecte mai mari și mai scumpe într-un ritm extraordinar. În 2024, suprafața de construcție aprobată a crescut cu 18%. Doar în trimestrul al doilea și al treilea al anului 2024, guvernul a aprobat aproximativ 1,66 milioane m² de suprafață nouă construită, cu aproape 50% mai mult decît în aceleași șase luni din 2023, în timp ce valoarea acelor autorizații a crescut cu peste 50%. Tirana singură a contabilizat peste 1,35 milioane m² în acele două trimestre. La începutul anului 2026, ritmul era încă în creștere: în primul trimestru autorizațiile au crescut cu 24,8% față de 2025, iar clădirile nerezidențiale — inclusiv hoteluri și structuri similare de turism — reprezentau mai multă suprafață aprobată decît clădirile rezidențiale. Aceasta este cursa construcțiilor: proiecte mai mari și mai scumpe, pe de o parte, și un aparat de stat orientat din ce în ce mai mult spre transformarea terenului în beton înainte ca regulile să se schimbe, pe de altă parte. .
Ipoteza a doua: Macroeconomia
A doua explicație este și mai incomodă: Albania a ajuns într-o capcană pe care și-a construit-o singură. Construcțiile nu mai reprezintă doar un sector oarecare al economiei, ci au devenit mecanismul care generează creșterea economică, creditarea bancară, patronajul politic și imaginea modernizării naționale. Odată ce o economie devine atît de dependentă de construcții, ea nu le poate lăsa pur și simplu să încetinească. Economia are nevoie de un flux constant de proiecte noi, autorizații noi, stațiuni noi, clădiri de oficii noi și terenuri noi de dezvoltat. O încetinire a construcțiilor ar amenința creșterea PIB, bilanțurile bancare, veniturile municipale și întreaga poveste a guvernului despre Albania devenind o economie europeană modernă de turism.
Cifrele arată cît de profundă a devenit dependența economiei de industria construcțiilor. În 2024, construcțiile reprezentau 14,4% din valoarea brută adăugată a Albaniei, cea mai mare pondere din Europa și aproape de trei ori media UE. În trimestrul patru din 2025, construcțiile singure au contribuit cu 1,17 puncte procentuale la creșterea de 3,8% anuală a PIB, în timp ce imobiliarele au adăugat alte 0,32 puncte procentuale. Altfel spus, o mare parte din creșterea economică (cu care se laudă guvernul) a Albaniei provine acum din aceeași mașinărie: teren, autorizații, construcții, imobiliare și așteptarea că prețurile vor continua să crească.
Un studiu realizat de fundația Friedrich-Ebert-Stiftung oferă o imagine completă. Între 2015 și 2024, Albania a aprobat 11,48 milioane de metri pătrați de construcții rezidențiale noi, cu o valoare de piață estimată de 16,238 miliarde de euro. Din aceasta, doar 5,521 miliarde de euro au fost identificate ca finanțare bancară și 1,587 miliarde de euro ca investiție străină directă. Celelalte 9,13 miliarde de euro provin din unități nevîndute, economii, remitențe și alte surse a căror origine nu poate fi stabilită clar. În aceeași perioadă, prețurile medii ale apartamentelor au crescut de la 862 euro/m² la 2.057 euro/m², chiar dacă oferta de locuințe noi a crescut brusc. Acesta este paradoxul boomului construcțiilor din Albania: mai multă construcție nu a produs accesibilitate. A produs prețuri mai mari, mai multe proiecte de lux și un sentiment mai profund în rîndul albanezilor obișnuiți că țara construită în jurul lor nu este construită pentru ei.
Sistemul bancar este, de asemenea, din ce în ce mai legat de acest model. FMI a avertizat că, începînd din 2019, Albania a cunoscut o creștere accentuată a activității de construcții, a prețurilor imobiliare și a creditării legate de proprietăți. Creditele gospodăriilor pentru achiziționarea de locuințe s-au dublat față de sfîrșitul anului 2019, creditele imobiliare acordate companiilor au crescut și mai rapid, iar în trimestrul trei din 2025, creditele imobiliare reprezentau aproximativ 20% din totalul activelor bancare. Aceasta înseamnă că o corecție în construcții nu ar rămîne limitată la sectorul construcțiilor. S-ar propaga prin bănci, bilanțurile gospodăriilor, dezvoltatori și în economia mai largă.
Aici se încadrează Zvërnec, Rrjoll, Theth și Sazan în povestea mai largă. Ele fac parte dintr-un model de creștere economică care are constant nevoie de teritoriu nou pentru a-l transforma în active. Cel mai valoros teren rămas este adesea cel de pe coasta marină care este însă disputat, în proprietate publică sau protejat din punct de vedere ecologic. De aceea ambiguitatea funciară contează atît de mult. Un teren a cărui proprietate este neclară, ale cărui drepturi de utilizare nu au fost niciodată convertite în titlu sau al cărui statut de protecție poate fi slăbit devine mai ușor de absorbit în economia construcțiilor. Statutul de investitor strategic îi oferă apoi statului instrumentul instituțional pentru a mișca rapid proiecte mari prin sistem, cu limbajul dezvoltării naționale și al interesului public.
Această stare de lucruri creează un cerc vicios. Guvernul nu poate încetini cu ușurință construcțiile, pentru că o prea mare parte a economiei este legată acum de ele: creștere economică, creditare bancară dar și averile clasei cu conexiuni politice. Dacă fluxul de proiecte noi se oprește, Albania riscă o recesiune bruscă: dezvoltatorii opresc cumpărarea de terenuri, băncile se confruntă cu debitori mai slabi și întreaga poveste a creșterii economice începe să se destrame. De asta guvernul continuă să aprobe mai multe proiecte pentru a evita încetinirea economiei. Dar fiecare proiect nou, la rîndul său, adîncește dependența. Construcțiile devin o parte mai mare a economiei, atrag mai mult credit și capital în imobiliare, ridică și mai mult prețurile terenurilor și cresc costul politic al opririi vreodată. Încercînd să evite o recesiune astăzi, statul crește prețurile măsurilor care vor corecta situația
în viitor. Aici este capcana: singura cale de a menține modelul în viață este să-l hrănești cu mai mult teren, dar terenul este limitat. La un moment dat, țara rămîne fără teren ușor de convertit, fără cumpărători care să poată absorbi prețurile sau fără toleranță politică față de deposedare. Acest model nu poate continua la nesfîrșit. Întrebarea este cît de multe pagube va face acest model înainte de a se opri.
Articolul a apărut cu titlul ON THE ALBANIAN PROTESTS: WHY NOW? pe platforma Peizazhe të Fjalës și a fost tradus cu acordul redacție.
Traducerea din engleză a fost realizată de PLATZFORMA.
Imagine de fundal: Zenia Alia.
Elton Dusha este doctor al Universității din Toronto, profesor, analist și consultant în domeniul economiei.
